부동산 경기가 오르면서 그만큼 전세값도 증가하는 요즘입니다. 전세를 살기 위해서는 꽤 거액을 주어야 합니다. 보통의 서민들은 목돈을 마련할 방법이 없어 일부는 가지고 있는 예금으로, 일부는 전세자금 대출로 해결하고자 하는 경우가 많은데요,

전세자금을 대출받기 위해서는 집주인의 동의가 필수적이기 때문에 임대차 계약 시 집주인의 눈치를 보며 을의 처지에 서야 하는 경우가 많습니다.

　
최근 임대차계약 당시 임대인이 전세 대출에 동의하겠다고 약속하고, 계약서에 특약으로 명시하였으나 중간에 말을 바꿔 거부한 경우에 대한 판례가 나와 알려드립니다.

　
A씨는 임대인과 협의해 은행에서 전세자금대출을 받아 잔금을 치르기로 협의하고 계약서에 특약사항으로 기재하였습니다. 임대인은 전세 대출을 받겠다는 A씨를 탐탁지 않아 했지만, 부동산 중개인이 거듭 설득한 끝에 계약서에 ‘임대인은 임차인이 전세자금 대출을 받는데 협조키로 함’이라는 특약을 기재하는 데 동의하였습니다. 이후 A씨는 계약금 1,550만 원을 지급하였습니다.

“피고는 임대차계약 체결 시 임차인의 전세자금 대출에 협조하기로 하였고, 나아가 2017년 10월 30일 채권양도 방식에 의한 전세자금 대출에 동의하기로 하였으므로, 원고가 대출 기관에 신청한 전세자금 대출 절차에 동의하고 협력할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다.

그런데 피고는 원고에게 전세자금 대출을 하여 줄 대출 기관에 ‘동의의 의사표시’를 하지 않았고, 이로 인하여 결국 원고가 임대차계약에서 정한 잔금 지급기일 이내에 전세자금을 대출받는 것이 무산되었으므로, 피고는 전세자금 대출에 동의하고, 협력하기로 한 의무를 제대로 이행하지 아니하였음이 인정된다.

임대차계약은 피고의 채무불이행을 이유로 2017년 12월 6일 적법하게 해제되었다. 임대차계약이 피고의 채무불이행으로 인하여 적법하게 해제된 이상, 피고는 원고에게 임대차 계약의 해제에 따른 원상회복으로 원고로부터 이미 지급받은 계약금 1,550만 원을 반환할 의무가 있고, 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.” (2018가단457)

판례의 입장은 이미 받은 계약금은 반환하되, 계약금의 두 배가 아닌 계약금과 약간의 손해배상액을 인정한 것으로 여러 가지 상황을 고려한 판결로 보입니다.

이를 전세자금 대출에 동의한 임대인이 말을 바꾼 경우 무조건 손해배상책임이 인정된다고 받아들일 수는 없고, 계약서에 특약을 얼마나 꼼꼼하게 기재했는가로 판단해야 할 것으로, ‘임대인의 개인정보는 전세자금 대출에 반드시 필요한 서류가 아니므로 주민등록등본 등 증명서를 지급하지 아니하여 전세자금 대출을 받지 못해 임대차 계약이 깨진 경우 이를 임대인의 책임이라 할 수 없다’고 판시한 판례도 있으므로, 임대차 계약서 체결 시 전세자금 대출에 관한 약정을 꼼꼼하게 하는 것이 좋겠습니다.

　
또한, 2017년 법 개정으로 집주인의 동의(개인정보 수집·활용 등) 없이도 전세 보증금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 되었으므로 재산권 보호에 참고하시기 바랍니다.